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Baltasar Jofre 0 Comentarios 259 Vistas

Nuevo decreto del urbanismo balear limitando la edificabilidad del suelo rústico

El Govern ha redactado una moratoria urbanística para limitar la construcción en zonas de suelo rústico de las Islas. Se hará mediante un decreto ley de medidas urgentes.  Con algunas excepciones, la disposición continuará hasta que el Parlamento haya adoptado nuevas reglas para enmendar el plan territorial para implementar edificios y usos en tierras rurales.

     

 

Este decreto desclasificará suelo urbanizable no programado con una serie de requisitos muy específicos, como que tengan una vigencia superior a ocho años y que hayan aprobado el Programa de Actuación Urbanística con anterioridad a la entrada en vigor de la vigente Ley de Urbanismo. También se desclasifican suelos de uso residencial, turístico a mixto con una serie de condiciones. Uno de los propósitos del decreto es aprobar una norma territorial cautelar que impida la construcción en las áreas de prevención de riesgos, lo que afecta a gran parte del territorio de algunos municipios, como es el caso de Campos en Mallorca. La suspensión de licencias no permite autorizar la construcción de viviendas unifamiliares, por ejemplo, excepto las que estén vinculadas a agrupaciones agropecuarias. Con algunas excepciones, durará hasta que los consells establezcan nuevas normas de implantación de edificaciones y usos en suelo rústico mediante la modificación de los planes territoriales.

Viviendas unifamiliares

Para la construcción de viviendas unifamiliares en suelo rústico, que no se permiten en Menorca pero sí en el resto de Balears, se rebajan los parámetros edificatorios.

La moratoria también afectará a terrenos a los que les falta alguno de los servicios esenciales, como la alcantarilla, la luz o la red de agua, para ser considerado urbano. La intención es dejarlos en suspenso y que sean los consells quienes decidan a partir de diciembre de 2021 la clasificación del suelo: urbano o rústico. De hecho, la intención de esta norma suspensiva es poner las bases para acabar con este y otros problemas que están sin resolver desde que se aprobaron las Directrices de Ordenación del Territorio (DOT), en el año 1999.

Prevención de riesgos

Uno de los propósitos del decreto es aprobar una norma territorial cautelar que impida la construcción en las áreas de prevención de riesgos, lo que afecta a gran parte del territorio de algunos municipios, como es el caso de Campos. La suspensión de licencias no permite autorizar la construcción de viviendas unifamiliares, por ejemplo, excepto las que estén vinculadas a agrupaciones agropecuarias. Con algunas excepciones, durará hasta que los consells establezcan nuevas normas de implantación de edificaciones y usos en suelo rústico mediante la modificación de los planes territoriales.

Para la construcción de viviendas unifamiliares en suelo rústico, se rebajan los parámetros edificatorios y la superficie máxima que podrá construirse. El volumen máximo del conjunto de toda la edificación en cualquier categoría de suelo rústico pasa de 1.500 a 900 metros cúbicos. Es decir, las edificaciones en suelo rústico, incluyendo porches, piscinas y áreas comunes, serán más pequeñas de los que se permitía hasta ahora.

DIRECTRICES DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO (DOT)

Las DOT son la regulación básica urbanística sobre la que se sustentan después los planes territoriales de cada isla. El Govern quiere ahora cambiar esta normativa con un retraso de más de diez años con respecto a la previsión.

REGULACIÓN SOBRE EL USO DEL SUELO RÚSTICO EN BALEARES

De acuerdo con la catalogación de las clases de suelo existentes en Baleares, la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares establece tres posibles clasificaciones de suelo: urbano, urbanizable y rústico.

La LUIB como mencionábamos establece tres clases de suelo: urbano, urbanizable y rústico:

Artículo 18. Clases de suelo.

El plan general, de acuerdo con los criterios que determinan los artículos 19 a 21 de la presente ley, clasificará la totalidad del territorio del término municipal en todas o alguna de las clasificaciones de suelo siguientes: urbano, urbanizable y rústico.

¿Qué es suelo rústico?

El artículo 21 de la mencionada ley establece que se considera suelo rústico a aquellos terrenos que han quedado preservados de procesos de transformación o desarrollo urbanístico en los planes urbanísticos, que quedan destinados a otras actividades por sus valores agrícolas, forestales, pecuarios, cinegéticos, naturales, paisajísticos o culturales, entre otros.

Artículo 21. El suelo rústico.

Constituyen el suelo rústico los terrenos que el planeamiento urbanístico general preserve de los procesos de desarrollo o transformación urbanística, mediante su ordenación y la protección de los elementos de identidad que les caractericen en función de sus valores agrícolas, forestales, pecuarios, cinegéticos, naturales, paisajísticos o culturales, y su aportación a la defensa de la fauna, la flora y el mantenimiento del equilibrio territorial y ecológico.

También constituyen suelo rústico los terrenos no clasificados expresamente como urbanos o urbanizables por el planeamiento urbanístico general.

Según la intensidad de la protección, el planeamiento diferenciará en esta clase de suelo las calificaciones básicas de suelo rústico protegido y suelo rústico común.

La literalidad del artículo 21 establece además que se considerará rústico aquel suelo no clasificado expresamente como urbano o urbanizable, y que se distinguirán dos tipos de suelo rústico: protegido y común. Estos puntos son novedad respecto a la derogada LOUS, que en su artículo 28 no reflejaba estos aspectos.

DERECHOS DE LAS PERSONAS PROPIETARIAS DE SUELO RÚSTICO EN BALEARES

Tal y como se recoge en el artículo 31, los propietarios de terrenos en suelo rústico en las Islas Baleares cuentan con los siguientes derechos:

• A realizar las actividades necesarias para la explotación agrícola, forestal, cinegética y pecuaria mediante el uso de los medios técnicos y las instalaciones adecuadas, de acuerdo con la normativa específica, y sin que impliquen, en ningún caso, la transformación de su condición o características esenciales.
• A desarrollar, de forma limitada a las estrictas necesidades debidamente justificadas, las actividades de edificación, construcción o instalación para llevar a cabo las actividades del apartado anterior y, excepcionalmente, otros usos que se autoricen de acuerdo con la legislación urbanística. Obligaciones de las personas propietarias de suelo rústico en Baleares

El mismo artículo 31 en su apartado segundo recoge cuales son los deberes u obligaciones de los propietarios de suelo rústico:

• De conservar, mantener y, en su caso, reponer el suelo y la vegetación en las condiciones necesarias para evitar riesgos de erosión, de incendio o de perturbación de la seguridad y de la salud públicas o del medio ambiente y del equilibrio ecológico y paisajístico.
• De abstenerse de efectuar cualquier actividad no controlada que pueda tener como efecto la contaminación de la tierra, el agua o el aire.
• De ejecutar los planes y programas que les resulten de cumplimiento obligado, de acuerdo con la legislación reguladora de las actividades.
• De cumplir las obligaciones y soportar, en su caso, las cargas que, para el ejercicio de los derechos a que se refiere la letra b) del punto 1 anterior, se impongan en virtud de lo que dispongan las leyes.
• De permitir a las administraciones públicas competentes, sin derecho a indemnización cuando no afecten a actividades rentables legalmente desarrolladas, la realización de trabajos de plantación y conservación de la vegetación dirigidos a prevenir la erosión o los desastres naturales. ACTOS DE DIVISIÓN DE TERRENOS CLASIFICADOS COMO SUELO RÚSTICO EN BALEARES

Artículo 32. Actos de división de terrenos clasificados como suelo rústico.

1. En el suelo rústico sólo se podrán efectuar actos que tengan por objeto o consecuencia la parcelación, la segregación o la división de terrenos o fincas cuando sean conformes con la legislación urbanística y la legislación agraria, en función del objeto del acto de división. Estos actos estarán sujetos a licencia urbanística municipal, y serán nulos los que se efectúen sin esta licencia.

2. Se exceptuarán de la necesidad de obtención de licencia, y se sustituirán en estos supuestos por un certificado de innecesariedad, los actos de división que sean consecuencia de la ejecución de determinaciones del planeamiento o de las infraestructuras públicas y de aquellos casos que se establezcan reglamentariamente.

NÚCLEOS RURALES

La Ley de Urbanismo de las Islas Baleares recoge en su artículo 26 el concepto de núcleo rural como categoría especial dentro del suelo rústico, correspondiente a asentamientos de edificaciones agrupadas de carácter predominantemente residencial.

En defecto de delimitación establecida por los instrumentos de ordenación territorial, los núcleos rurales quedarán delimitados por el trazado perimetral que rodea las edificaciones existentes sin que se permita el crecimiento futuro de nuevas edificaciones más allá de dicho perímetro.

Se reconocen dos tipos de núcleos rurales:

Núcleos rurales tradicionales

Son aquellos asentamientos que, en función de sus características morfológicas, la tipología de las edificaciones y otras circunstancias que acrediten la vinculación del asentamiento a las actividades tradicionales desarrolladas en el medio físico donde se ubique, están implantados con anterioridad a la Ley de 12 de mayo de 1956 sobre régimen del suelo y ordenación urbana.

Núcleos rurales ordinarios

Son aquellos asentamientos reconocidos y delimitados en los instrumentos de ordenación territorial o, en su defecto, en los de planeamiento urbanístico general, anteriores a la entrada en vigor de la presente ley, que se rigen por lo que establecen estos instrumentos o, en su caso, el planeamiento especial de desarrollo.

Congelación de los núcleos rurales
El mencionado artículo 26, en su punto 2, establece que los núcleos rurales en suelo rústico quedarán congelados en su asentamiento, con el objetivo de mantener sus edificaciones en su configuración actual y, al mismo tiempo, prever actuaciones para recuperar la identidad de su ubicación en el suelo rústico.

Por lo tanto, desde la entrada en vigor de la LUIB en enero de 2018 queda excluida la posibilidad tanto de realizar nuevas edificaciones como de ampliar las ya existentes, más allá de las obras necesarias por cuestiones de higiene, seguridad, salubridad y consolidación, reforma y rehabilitación, modernización y mejora de las condiciones de funcionalidad, y estéticas de adaptación al paisaje; así como las necesarias para el cumplimiento de las normas de prevención de incendios, de accesibilidad, código técnico de la edificación y las de instalaciones de infraestructuras propias de la edificación, así como las obras de derribo que pueda prever el plan especial.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO RÚSTICO ORDENADO COMO NÚCLEO RURAL EN BALEARES

Artículo 33. Derechos y deberes de las personas propietarias de suelo rústico ordenado como núcleo rural.

1. Los terrenos que el planeamiento general incluya y ordene como núcleo rural se destinarán a los usos característicos, complementarios o compatibles con la edificación residencial, con las limitaciones establecidas para cada uno de los tipos de núcleos, tal como se indica en el artículo 26 de la presente ley, y con las necesidades de la población que allí resida. Las personas propietarias de esta clase de suelo tendrán derecho a usarlo y a llevar a cabo las actuaciones compatibles con su régimen propio.

2. A falta de plan de ordenación detallada o cuando este no contenga la ordenación completa del régimen de los terrenos incluidos en delimitaciones de núcleos rurales a que se refiere el artículo 26.1 de la presente ley, hasta que no se apruebe el planeamiento especial que los ordene no se podrán autorizar obras de implantación de servicios ni de edificación de nueva planta o de ampliación de las edificaciones existentes.

3. El planeamiento concretará el régimen de derechos y deberes de las personas propietarias del suelo, así como las condiciones de uso y de edificación en los núcleos rurales, y quedarán prohibidas todas las actividades, construcciones y usos que desvirtúen las características que hayan motivado la inclusión de los terrenos en esta categoría de suelo.

4. En los ámbitos en los que el planeamiento prevea actuaciones en los núcleos rurales con respecto a la implantación o renovación de servicios, en el grado de exigencia que el planeamiento determine, las personas propietarias de suelo estarán igualmente obligadas a sufragar su coste.

INFRACCIONES URBANÍSTICAS EN SUELO RÚSTICO EN BALEARES

Se considerarán infracciones urbanísticas las siguientes acciones específicas en suelo rústico, además de todas aquellas que sean catalogadas como infracciones urbanísticas con independencia del tipo de suelo sobre el que se cometan:

Infracciones urbanísticas muy graves

• Hacer parcelaciones urbanísticas en terrenos que tengan el régimen del suelo rústico (Artículo 163.2.d.i de la LUIB)
• Cualquiera de las infracciones catalogadas como graves en el artículo 163.2.c cuando se cometan sobre suelo rústico protegido.

RESTABLECIMIENTO DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA EN SUELO RÚSTICO

Es muy importante tener en cuenta que para toda aquella acción urbanística sancionable como infracción urbanística que fuera concluida a partir del 1 de enero de 2018, o bien no fuera posible acreditar fehacientemente su finalización con anterioridad a dicha fecha, la acción de restablecimiento de la realidad física no prescribirá nunca.

Es decir, que toda infracción urbanística cometida sobre suelo rústico en 2018 o posterior podrá ser requerida a instancia de la Administración para su restablecimiento de la legalidad, por ejemplo vía demolición de la construcción, en cualquier momento, aún en los casos en los que la infracción haya prescrito.

Ello se deriva del artículo 196 de la LUIB, que en su punto 2 especifica:

No prescribirá la acción para iniciar el procedimiento de restablecimiento cuando se trate:

a) De actos o usos ilegales o no admitidos, que en el momento de ejecutarlos se encuentren en terrenos que tengan la clasificación de suelo rústico.
 

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